2019. 8. 16. 02:28ㆍ카테고리 없음
대개 기획 부동산이란 돈을 벌수 있을것 처럼 사람들을 유혹하는
토지에 대한 권유 및 홍보를 말한다.
보통 우리가 일반적으로 알고 있는 부동산은 개인중개사, 중개법인의 형태로 영업하지만
OO개발, OO경매 등의 상호를 사용하는 기획부동산은
보통 자신들이 매입한 부동산(토지)을 판매하는 판매업자라고 볼 수 있다.
이런 지방의 임야나 혹은 도시 근처의 개발제한 구역의 땅을
싼 값에 매입해서 수배 또는 수십배 부풀려진 가격으로 호구들에게 판매하는 것이다.
사람들이 다 호구나 바보도 아닌데
토지규제나 입지조건을 따져보면 당연히 저 땅은 가망이 있다 또는 없다 라는 판단을 하지 않을까 라고 생각할 수도 있지만
전문가가 아닌 일반인이 이런 판단을 정확하게 하는 것은 사실상 불가능하다.
기획부동산은 개발 예정이거나 개발이 완료된 지역의 인근에 위치한
규제 (개발제한구역, 비오톱, 지하수보전구역, 상수원보호구역 등등 엄청 많음) 로 묶인 땅을 저렴하게 사들여서
허구의 개발계획, 규제해제 등의 거짓말을 통해 비싼 값에 되파는 행위를 통해 호구들을 쪾쪾 빨아먹다.
만약 토지가 비오톱 1등급이라면 모든 개발행위 금지, 어떤 건축물도 신축 불가이며
그린벨트보다 더한 최고수준의 규제라고 보면 된다.
반면에 비록 산이지만 준공업지역으로 분류되면 경공업, 기타 공업시설을 수용 할 수 있다.
한참 뒤에 속은 걸 알게 된 사람들은 시위와 소송을 하지만
금전적 손실에 대한 배상은 사실상 불가능하다.
땅이니까 10년이고 기다려서 언젠가 땅값이 오른 다음에 팔면 되겠지라고 생각한다면
그것도 불가능하다고 보면 된다.
토지에는 필지라는 개념이 있다.
필지는 토지의 단위로 보통 지도에서 보면 지번 주소에 따라 실선으로 나뉘어 있음을 볼 수 있는데 그것이 바로 필지다.
토지를 사고 파는데 있어 필지단위로 거래되는게 일반적이다.
기획부동산은 규제에 묶이거나 첩첩산중에 위치하여 개발가망이 없는 저렴한 땅을 사들이는데
문제는 그런 땅은 보통 수천~수만평이 1개의 필지로 되어 있다는 점이다.
물론 1필지를 여럿에게 판매하기 위해 필지분할 신청을 통해 필지를 여럿으로 나눌 수 있다.
하지만 모든 법에는 예외 조항이 있듯 필지분할에도 제한되는 경우가 있는데
1. 분할제한면적 미달
2. 투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역
3. 개발이 제한, 곤란한 지역
기획부동산이 판매하는 토지들은 세번째 즉 개발이 어려운 지역에 속하기 때문에
필지분할이 불가능한 경우가 대부분이다.
그래서 공유 지분등기의 형태로 토지를 판매하는데
지분등기란 1개 필지의 토지를 여러 명에게 지분을 나눠 파는 형태이다.
지분등기가 된 땅은 속은 걸 알고 손해를 감수하고 되팔려 해도 사실상 팔 수가 없다.
매매가 100% 불가능한 건 아니지만 살 때와 비교하면 수천 수만배 어렵다.
등기부등본으로 찾아 볼 수는 있지만 보통 기획부동산은 작게는 수십명 많게는 1000명한테 1필지를 판매하는데
이런 공유 지분등기의 토지를 개발하기 위해서는 지분을 가진 소유자 전원의 동의가 필요하다.
규제가 풀릴 가능성도 0%에 가깝지만 만에 하나 규제가 풀린다 해도
그 땅을 개발하려면 지분을 소유하고 있는 사람들이 모두 동의를 해야 한다.
당연히 쉽지 않은 일이고 때문에 지분등기의 토지를 선뜻 사려하는 사람은 없다.
그냥 돈을 되찾긴 틀렸다고 봐야 한다.
토지에 투자한다는 건 주택이나 상가같은 건축물보다 더 어려운일이다.
그리고 정말 돈이 되는 땅이라면 굳이 비싼 돈주고 광고해 가면서 살 사람을 찾지는 않는다.
이 글 읽고 기획부동산의 호구가 되는 일이 없기를 바란다.
